charges copropriété en cas de vente


LE SORT DES CHARGES DE COPROPRIETE EN CAS DE VENTE D’IMMEUBLE

Par Laetitia MOUGENOT
Avocat à la Cour

Lors d’une vente d’immeuble le sort des charges constituées par les travaux votés par l’assemblée générale peut être un enjeu important de la négociation du prix.

Ainsi, le compromis de vente ou la promesse, puis l’acte lui-même, prévoient le plus souvent que les travaux votés avant la vente resteront à la charge du vendeur. L’acheteur croit donc n’être redevable de rien envers le syndicat avant la prochaine assemblée.

Cependant cette clause incluse dans le compromis ou la promesse et l’acte définitif n’est pas opposable au syndicat, et ne vaut que dans les relations entre le vendeur et l’acheteur.

Dès lors le syndicat pourra par l’intermédiaire du syndic réclamer au nouveau copropriétaire des sommes dont ce dernier croyait de bonne foi ne pas être redevable.

Ici l’acheteur devra s’acquitter de sa dette envers le syndic et se retourner ensuite contre le vendeur.

En effet, ce n’est pas véritablement la date du vote des travaux ou la date de l’exécution des travaux qui fixe, vis-à-vis du syndicat, qui du vendeur ou de l’acheteur est débiteur du coût des travaux.

En fait, c’est la date à laquelle la créance du syndicat est devenue effectivement « liquide et exigible » qui doit être prise en compte.

Ainsi, sont dues par le vendeur les charges liquides et exigibles au moment où la vente est notifiée au syndic.

Le plus souvent cela ne pose pas de problème et la règle selon laquelle si les travaux ont été votés avant la vente, c’est le vendeur qui en a la charge, s’applique.

Les choses se compliquent lorsque la vente intervient après le vote des travaux, mais avant son exécution.

Ainsi, si les travaux doivent être exécutés postérieurement à la vente, ils restent à la charge du vendeur si ils ont donné lieu à un appel de fonds avant la vente, sinon ils sont à la charge de l’acheteur.

De même, lorsque seul le principe des travaux a été voté avant la vente, mais l’exécution des travaux a ensuite fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale postérieure à la vente, la jurisprudence affirme qu’il appartient à l’acheteur de payer les travaux.

Le plus souvent l’acheteur ne sera pas sollicité par le syndicat pour les dépenses votées avant la vente, qu’elle aient été exécutées ou non, car le vendeur respecte la clause inscrite dans l’acte de vente et paie les factures.

L’acheteur doit néanmoins avoir conscience que si les travaux ont été votés,mais n’ont pas donné lieux à un appel de fonds, le syndicat peut lui en réclamer le paiement.

Notons que la responsabilité du syndic peut être recherchée dans la mesure où il a l’obligation d’informer le notaire des sommes, même approximatives, non encore liquides ou exigibles résultant de travaux votés mais non exécutés.

(Mars 2003)

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